中新網(wǎng)吉林新聞1月25日電 (譚偉旗 李丹 張聰)房屋出賣人只享有1/2使用權(quán)，在無權(quán)處分房屋的情況下，買受人已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)，此時(shí)，其他權(quán)利人主張返還房屋能否得到支持？近日，長(zhǎng)春市朝陽區(qū)人民法院就審理了一起類似案件。
據(jù)悉，甲與乙原系夫妻關(guān)系，2002年6月，雙方在離婚訴訟中經(jīng)法院調(diào)解確認(rèn)二人對(duì)案涉房屋各有1/2使用權(quán)，因該房屋當(dāng)時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)，由物業(yè)公司為雙方辦理了承租人住宅房屋使用權(quán)登記。
后甲某搬離房屋。2022年12月，甲得知該案涉房屋可以辦理所有權(quán)證書，在去辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)才知道乙已將該房屋出賣，產(chǎn)權(quán)已登記至案外人丙名下。故甲將乙、丙訴至法院要求丙返還案涉房屋。
2002年6月，案涉房屋經(jīng)該院調(diào)解確認(rèn)，甲、乙各享有案涉房屋1/2使用權(quán)。2004年4月，甲取得該房屋的住宅房屋使用證，備注部分為“分戶”，后搬離了該房屋。2019年4月，乙與丙簽訂房屋買賣合同，丙購(gòu)買案涉房屋使用權(quán)，乙未告知丙甲享有案涉房屋1/2的使用權(quán)的事實(shí)，乙所提供的住宅房屋使用證上承租人姓名為乙，備注部分為“建筑面積：58.65㎡”，未見“分戶”字樣。
結(jié)合甲已經(jīng)搬離案涉房屋的事實(shí)，能夠確認(rèn)丙無法知曉甲享有案涉房屋1/2的使用權(quán)。且甲未提供充分證據(jù)證明丙非善意受讓該房屋使用權(quán)， 案涉房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款合理，因此，可以認(rèn)定丙善意取得案涉房屋甲享有的1/2使用權(quán)。
2019年6月，住宅房屋使用證上承租人變更為丙。2020年3月，丙通過無籍房房改已取得了案涉房屋的所有權(quán)�，F(xiàn)甲要求丙返還房屋、限期騰遷無事實(shí)和法律依據(jù)，基于以上理由，該院判決駁回甲的訴訟請(qǐng)求。
該案中，受讓人丙受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意、案涉房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)合理且案涉房屋所有權(quán)已登記在丙名下，可以認(rèn)定丙作為買受人構(gòu)成善意取得。從深層次來看，涉及到房屋的真正權(quán)利人的物權(quán)利益保護(hù)和善意買受人的合理信賴保護(hù)之間的平衡，即房屋買受人丙的權(quán)利所代表的是交易安全保護(hù)的動(dòng)態(tài)利益，而甲(享有1/2使用權(quán))代表的是使用權(quán)人的靜態(tài)利益。
在二者沖突的情況下，維護(hù)房屋買賣合同的效力，有利于保護(hù)善意買受人的合法利益、提高經(jīng)濟(jì)效率，維護(hù)和促進(jìn)誠(chéng)信市場(chǎng)秩序的構(gòu)建。
當(dāng)然，在受讓人丙已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的情況下，就享有1/2使用權(quán)的甲所遭受的損失，甲有權(quán)向無處分權(quán)人乙請(qǐng)求損害賠償。(完)
